サブリースの注意点

サブリースというのは、

アパートなどの不動産の賃貸経営で使われる言葉で、

「不動産業者による一括借り上げ」

とか

「空室保証」

のことととらえることもできますが、

厳密に言うと不動産会社が入居者に又貸しすること、

つまり、転貸借です。

サブリースを組めば、

不動産会社が借り上げた物件を又貸しすることにより、

不動産オーナーに定期的な収益を確約してくれますが、

金額に関しては普通の賃貸料の80%、

よくて90%であるケースが多いです。

「一括借り上げ」でトラブルが起きてしまうのは、

「一括借り上げ」という形態が事業者と

事業者が交わした契約であることから、

家主は弱者である消費者とは見なされないということと、

宅地建物取引業法の売買契約には相当しないので、

重要事項説明がされないからです。

先が見通せないと言われてから、

そこそこ時間が経ちましたが、

昨今新たに話題になってきているのか、

方々で不動産投資セミナーの開催が増えてきているようです。

投資の一つとしてマンション投資が人気なのは、

証券取引みたいに朝から晩まで相場で

気を揉むなんてとんでもないという考えからでしょうか。

ところがどっこい、

最近はとてもじゃないが買えない状況が続いています。

東南アジアなどの海外不動産投資に関して、

注意を要するだろうと思われるのは、為替の変動リスクです。

いくら賃料を払ってもらったとしても、

円高に振れたら、

その投資というのは損失という計算になることもあります。

不動産投資の魅力を一つあげるとすれば、

はっきり言って非常に安全な投資であろうということだと思います。

一言で不動産投資を表すと、

家賃で収益をあげるというとても簡単なものです。

首都圏中心ではありますが、

不動産投資セミナーは大変盛況です。

おしなべてマンションなどへの投資で、

賃料を稼ぐ不動産投資は危なげがなく、

若者のフィーリングにも相通じると思われます。

賃貸料目当ての賃貸経営というものの中に、

アパート経営やらワンルームのマンション経営がある

というのはご存知の通りですが、この経営を考えた場合に、

神経を使わなければならないものをあげるなら、

空室対策があります。

成功者の多い不動産投資ですが、、

うまくいかないことがあります。

その理由はと言うと、いろんな物件を見て回ることなく、

慌ただしく結論を出して購入してしまうからだと思います。

不動産投資の資料請求自体はお勧めできますが、

表示されている利回りの数字をそのまま受け取ったら良くないですね。

大抵の利回りが、家賃の値下げ交渉をされるかも知れないこと、

などには目をつぶっていると考えていいからです。

アパート経営の秀でている点は、マンション投資特有の

「エリア特性に大きく影響されることが滅多にない」

ということだと思われます。

マンションそのものがそれほど多くないエリア内であっても、

その地に建てられている物件に投資してOKなのです。

不動産の賃貸経営だったら、

物件の見定めさえしっかりできれば、

長期にわたって利益をあげることも不可能ではありません。

ですので、すこぶる低リスクの投資ですよね。

注目を集めているマンション投資は、

建物が80年と長く使用できることなども優れているわけですが、

購入したいと思う物件に出くわした時は、

何よりも先に修繕費用として蓄える、

修繕積立金に不自然さはないかを把握することをお勧めします。

資産を活用しようと収益物件を購入するつもりでいる時に、

ラッキーなことに、

入居者がいる物件が目に飛び込んでくることもあるでしょう。

これはオーナーチェンジ物件と呼ばれ、

取得後即座に家賃による収益があげられるのです。

一括査定の結果

竜太です。

先日ご紹介したこちらのサイトで掲載されていた、

イエウール、イエイ、マイスミEXの3社を使って、

売却予定の物件の一括査定を出しました。

12社の不動産仲介業者とファーストコンタクトがあり、

最終的に4社程度まで絞り込みができそうです。

今回の対象物件は、

渋谷区にある築57年の築古区分のワンルームマンションなのですが、

最寄り駅から徒歩6分で周辺環境も非常に良い物件です。

購入時の価格は960万円でしたが、今回の査定では、

1,300万~1,600万という結果でした。

昨今、不動産市場が高騰して物件を売るには今が非常にいい時期、

とは聞いていましたが、やはり自分の所有物件の価値が上がって、

売却益が出そうとなると、やはりうれしいものですね。

できれば今年中くらいには売却できればと(甘く?)考えていますが、

さて、どうなることやらです。

ちなみに、いま渋谷は再開発が進んでおり、

地価がかなり上がっています。

一方で、副都心線との相互乗り入れに伴い、

東急東横線のホームが地下化になり、

東急東横線からJRに乗り換えるのが以前よりかなりめんどくさくなり、

乗降者数が減りました。

私が学生の頃、渋谷と言えば、かなりブランド力の強い街でしたが、

今はなんとなく、そこまでのパワーが無いように思います。

今回の再開発で一昔前の渋谷ブランドを復活させてもらいたいものです。

若者に人気がありすぎるとオッさんは敬遠しがちですが、

やはり元気のない渋谷は寂しいですよね。

再開発後の”ネオ渋谷”に期待したいと思います。

不動産一括査定サービス

竜太です。

不動産市場が高騰し続けていることもあり、

いくつかの所有物件をを売却する予定で動いています。

不動産の売却は実は購入するよりも難しいと言われています。

いつ、どのタイミングで、どの不動産業者で、いくらで売却するのか、

色々と不確定要素が多いです。

不動産売却の最初のファーストステップで皆さんが一番躓きやすいのが、

「どの不動産業者に仲介依頼をするか」という点ではないでしょうか。

全国に何万とある不動産業者に、

自分一人でコンタクトすることは不可能ですし、

時間がいくらあっても足りません。

一番のおススメは、不動産一括査定サービスを使うことです。

その名のごとく、、

いくかの業者に一括で査定依頼を出せる画期的なサービスです。

何社に査定依頼を出しても、査定自体は無料なので、

ガンガン使って有効活用すべきだと思います。

ただ、この一括査定サービスもいくつかの会社が提供しており、

どの一括査定サービスを選ぶべきか正直迷うことになります。

一括査定サービスを選ぶうえで重要なポイントは、

信頼性、実績、登録業者数になります。

この3点のポイントでサービスを選んで利用すれば、

おそらく失敗することはないはずです。

↓竜太はこちらのサイトを参考にしました。

東京で不動産売却を成功させる方法

一括査定サービスのランキングだけでなく、

メリットや注意点、また、不動産売却の流れもまとまっているので、

色々と勉強になると思います。

不動産を売却する側としては、1円でも高く売りたいのが本音のところ。

信頼できる仲介業者を見つけることが、不動産売却成功への近道です。

不動産の売却を検討している方、または、今後売却する予定がある方は、

いい業者に一日も早くめぐり逢えるといいですね。

近い将来、またどこかで、不動産市場が暴落する可能性もありますので。

時は金なり、です。

一括借り上げのサブリース

竜太です。

一括借り上げにおいて短所と言えるのは、

2年に1回の契約更新のタイミングで、

賃料を安くされる可能性が高いことと、

長く契約を更新していこうと思うのであれば、

費用がかかるのをいとわず、

メンテナンス工事をしてもらう必要があるということでしょう。

成功するマンション経営の大事な要素は、

外部的には生活の利便性などが良いこと、

内的には目的に合ったプランがラインナップされていること、

ではないでしょうか?

内的・外的の条件が整っていれば、

入居者がいないというリスクはあまり考えなくて済むでしょう。

一括借り上げを勧める不動産会社などは、

「安心の一括借り上げシステム」などと広告を打っています。

ですが、契約するのであれば、

隅々まで契約する内容を見極めるようにしましょう。

一括借り上げ関連でトラブルが生じるのは、

一括借り上げというシステムが、

形式的には事業者同士の交わした契約と見なされ、

貸主であるオーナーは消費者として守られないということと、

宅建法で定められた売買契約とは違うので、

重要事項説明をする必要がないことが原因です。

一括借り上げをうたうサブリースは、

大家と業者の間で契約を交わして実施される一種の転貸借なわけで、

標準的なアパート経営と同一視はできません。

一括借り上げのサブリースは、

アパート経営が初めての人であっても、

不安が小さい不動産投資かも知れませんが、

自分に合う投資法と言えるか、よく考えてみてください。

サブリースという用語は、

アパートあるいはマンションの賃貸経営に関連する

「不動産会社による一括借り上げ」であるとか、

「空室保証」のことではありますが、

本来は不動産会社による又貸し、つまり転貸借のことなのです。

一括借り上げシステムを利用する際には、

これらの点に注意をした上で利用しましょう。