サブリースの注意点

サブリースというのは、

アパートなどの不動産の賃貸経営で使われる言葉で、

「不動産業者による一括借り上げ」

とか

「空室保証」

のことととらえることもできますが、

厳密に言うと不動産会社が入居者に又貸しすること、

つまり、転貸借です。

サブリースを組めば、

不動産会社が借り上げた物件を又貸しすることにより、

不動産オーナーに定期的な収益を確約してくれますが、

金額に関しては普通の賃貸料の80%、

よくて90%であるケースが多いです。

「一括借り上げ」でトラブルが起きてしまうのは、

「一括借り上げ」という形態が事業者と

事業者が交わした契約であることから、

家主は弱者である消費者とは見なされないということと、

宅地建物取引業法の売買契約には相当しないので、

重要事項説明がされないからです。

先が見通せないと言われてから、

そこそこ時間が経ちましたが、

昨今新たに話題になってきているのか、

方々で不動産投資セミナーの開催が増えてきているようです。

投資の一つとしてマンション投資が人気なのは、

証券取引みたいに朝から晩まで相場で

気を揉むなんてとんでもないという考えからでしょうか。

ところがどっこい、

最近はとてもじゃないが買えない状況が続いています。

東南アジアなどの海外不動産投資に関して、

注意を要するだろうと思われるのは、為替の変動リスクです。

いくら賃料を払ってもらったとしても、

円高に振れたら、

その投資というのは損失という計算になることもあります。

不動産投資の魅力を一つあげるとすれば、

はっきり言って非常に安全な投資であろうということだと思います。

一言で不動産投資を表すと、

家賃で収益をあげるというとても簡単なものです。

首都圏中心ではありますが、

不動産投資セミナーは大変盛況です。

おしなべてマンションなどへの投資で、

賃料を稼ぐ不動産投資は危なげがなく、

若者のフィーリングにも相通じると思われます。

賃貸料目当ての賃貸経営というものの中に、

アパート経営やらワンルームのマンション経営がある

というのはご存知の通りですが、この経営を考えた場合に、

神経を使わなければならないものをあげるなら、

空室対策があります。

成功者の多い不動産投資ですが、、

うまくいかないことがあります。

その理由はと言うと、いろんな物件を見て回ることなく、

慌ただしく結論を出して購入してしまうからだと思います。

不動産投資の資料請求自体はお勧めできますが、

表示されている利回りの数字をそのまま受け取ったら良くないですね。

大抵の利回りが、家賃の値下げ交渉をされるかも知れないこと、

などには目をつぶっていると考えていいからです。

アパート経営の秀でている点は、マンション投資特有の

「エリア特性に大きく影響されることが滅多にない」

ということだと思われます。

マンションそのものがそれほど多くないエリア内であっても、

その地に建てられている物件に投資してOKなのです。

不動産の賃貸経営だったら、

物件の見定めさえしっかりできれば、

長期にわたって利益をあげることも不可能ではありません。

ですので、すこぶる低リスクの投資ですよね。

注目を集めているマンション投資は、

建物が80年と長く使用できることなども優れているわけですが、

購入したいと思う物件に出くわした時は、

何よりも先に修繕費用として蓄える、

修繕積立金に不自然さはないかを把握することをお勧めします。

資産を活用しようと収益物件を購入するつもりでいる時に、

ラッキーなことに、

入居者がいる物件が目に飛び込んでくることもあるでしょう。

これはオーナーチェンジ物件と呼ばれ、

取得後即座に家賃による収益があげられるのです。

一括査定の結果

竜太です。

先日ご紹介したこちらのサイトで掲載されていた、

イエウール、イエイ、マイスミEXの3社を使って、

売却予定の物件の一括査定を出しました。

12社の不動産仲介業者とファーストコンタクトがあり、

最終的に4社程度まで絞り込みができそうです。

今回の対象物件は、

渋谷区にある築57年の築古区分のワンルームマンションなのですが、

最寄り駅から徒歩6分で周辺環境も非常に良い物件です。

購入時の価格は960万円でしたが、今回の査定では、

1,300万~1,600万という結果でした。

昨今、不動産市場が高騰して物件を売るには今が非常にいい時期、

とは聞いていましたが、やはり自分の所有物件の価値が上がって、

売却益が出そうとなると、やはりうれしいものですね。

できれば今年中くらいには売却できればと(甘く?)考えていますが、

さて、どうなることやらです。

ちなみに、いま渋谷は再開発が進んでおり、

地価がかなり上がっています。

一方で、副都心線との相互乗り入れに伴い、

東急東横線のホームが地下化になり、

東急東横線からJRに乗り換えるのが以前よりかなりめんどくさくなり、

乗降者数が減りました。

私が学生の頃、渋谷と言えば、かなりブランド力の強い街でしたが、

今はなんとなく、そこまでのパワーが無いように思います。

今回の再開発で一昔前の渋谷ブランドを復活させてもらいたいものです。

若者に人気がありすぎるとオッさんは敬遠しがちですが、

やはり元気のない渋谷は寂しいですよね。

再開発後の”ネオ渋谷”に期待したいと思います。

不動産一括査定サービス

竜太です。

不動産市場が高騰し続けていることもあり、

いくつかの所有物件をを売却する予定で動いています。

不動産の売却は実は購入するよりも難しいと言われています。

いつ、どのタイミングで、どの不動産業者で、いくらで売却するのか、

色々と不確定要素が多いです。

不動産売却の最初のファーストステップで皆さんが一番躓きやすいのが、

「どの不動産業者に仲介依頼をするか」という点ではないでしょうか。

全国に何万とある不動産業者に、

自分一人でコンタクトすることは不可能ですし、

時間がいくらあっても足りません。

一番のおススメは、不動産一括査定サービスを使うことです。

その名のごとく、、

いくかの業者に一括で査定依頼を出せる画期的なサービスです。

何社に査定依頼を出しても、査定自体は無料なので、

ガンガン使って有効活用すべきだと思います。

ただ、この一括査定サービスもいくつかの会社が提供しており、

どの一括査定サービスを選ぶべきか正直迷うことになります。

一括査定サービスを選ぶうえで重要なポイントは、

信頼性、実績、登録業者数になります。

この3点のポイントでサービスを選んで利用すれば、

おそらく失敗することはないはずです。

↓竜太はこちらのサイトを参考にしました。

東京で不動産売却を成功させる方法

一括査定サービスのランキングだけでなく、

メリットや注意点、また、不動産売却の流れもまとまっているので、

色々と勉強になると思います。

不動産を売却する側としては、1円でも高く売りたいのが本音のところ。

信頼できる仲介業者を見つけることが、不動産売却成功への近道です。

不動産の売却を検討している方、または、今後売却する予定がある方は、

いい業者に一日も早くめぐり逢えるといいですね。

近い将来、またどこかで、不動産市場が暴落する可能性もありますので。

時は金なり、です。

一括借り上げのサブリース

竜太です。

一括借り上げにおいて短所と言えるのは、

2年に1回の契約更新のタイミングで、

賃料を安くされる可能性が高いことと、

長く契約を更新していこうと思うのであれば、

費用がかかるのをいとわず、

メンテナンス工事をしてもらう必要があるということでしょう。

成功するマンション経営の大事な要素は、

外部的には生活の利便性などが良いこと、

内的には目的に合ったプランがラインナップされていること、

ではないでしょうか?

内的・外的の条件が整っていれば、

入居者がいないというリスクはあまり考えなくて済むでしょう。

一括借り上げを勧める不動産会社などは、

「安心の一括借り上げシステム」などと広告を打っています。

ですが、契約するのであれば、

隅々まで契約する内容を見極めるようにしましょう。

一括借り上げ関連でトラブルが生じるのは、

一括借り上げというシステムが、

形式的には事業者同士の交わした契約と見なされ、

貸主であるオーナーは消費者として守られないということと、

宅建法で定められた売買契約とは違うので、

重要事項説明をする必要がないことが原因です。

一括借り上げをうたうサブリースは、

大家と業者の間で契約を交わして実施される一種の転貸借なわけで、

標準的なアパート経営と同一視はできません。

一括借り上げのサブリースは、

アパート経営が初めての人であっても、

不安が小さい不動産投資かも知れませんが、

自分に合う投資法と言えるか、よく考えてみてください。

サブリースという用語は、

アパートあるいはマンションの賃貸経営に関連する

「不動産会社による一括借り上げ」であるとか、

「空室保証」のことではありますが、

本来は不動産会社による又貸し、つまり転貸借のことなのです。

一括借り上げシステムを利用する際には、

これらの点に注意をした上で利用しましょう。

不動産投資セミナー

竜太です。

不動産投資がスムーズに進展し始めれば、

大抵の業務は管理会社がやってくれるので、

真の意味で不労所得にすることができます。

こういったことも、不動産投資が投資家を夢中にさせる魅力なのでしょう。

手持ちの資金を運用しようと収益物件を買うという考えで見ていると、

現在進行形でだれかが居住している物件にでくわすかも知れません。

これをオーナーチェンジ物件と言い、

物件取得時から賃貸料がもらえるわけです。

不動産投資を始めるにあたって、

ほぼすべての人が差し当たり最初にするのが資料請求というものです。

会社側にしたって、

決してすぐに買ってくれそうだなどと考えるわけではないので、

積極的に頼むのが得策です。

マンション投資に関しましては、

購入資金が少なくてすむ中古物件に人気が集まっていますが、

いつごろの建物かについてはきちんと把握しなければなりません。

木造や軽量鉄骨に比べがっちりしているRCでも、

60年からせいぜい80年ぐらいで寿命になってしまうので、

それまでにどれぐらい収益があげられるのかは築年数によって違うはずです。

関心が集まっている不動産投資セミナーなのですけど、

原則としては何の問題もないはずです。

そうは言いながらも、高い値をつけたノウハウのようなものを

売ろうとするような場合もあるということですから、

素人さんは事前によく確認しましょう。

賃貸料目当ての賃貸経営として、

アパート経営及びワンルームマンション経営がありますけど、

これらの経営者として注意を向けなければいけないこととして、

空室対策があります。

不動産投資が選ばれる理由を1個あげるとすると、

正直言ってきわめて安定した投資となるということになりそうです。

不動産投資というのは、

効率よく家賃を回収するという大変簡単な仕組みのものなのです。

マンション等を貸す不動産投資の場合、

その物件で稼げるかどうかを判別する為に利回りをチェックするものですが、

利回りを算定する方法としてはいくつかパターンがあり、

若干分かりにくいものも存在しているわけです。

アパート経営は、

悪くても月毎に複数の入居者からの家賃収入が得られるので、

投資をするにしても、マンションより収益率は高いと考えていいでしょう。

不動産投資と言うと難しそうですが、

いろいろある投資スタイルを引き合いに出してみても、

きわめて取り組みがいがあることに気付くと思います。

成功率の高い投資という噂が広がり、

年若い人にも不動産投資に挑む人がかなりの数いるのでしょう。

これから投資を考えている人にとってありがたい不動産投資セミナーは、

マンションを購入する際の融資であるとか

アパート経営のノウハウなどに的を絞っており、セミナーの題材が、

どれも興味をそそるものばかりであるということが奏功し大好評です。

海外不動産投資をするという時に、

何を差し置いても注意を要すると指摘されるのは、

だいたいの海外不動産投資が

「値上がりした物件の売却しか考えていない投資だ」

ということだと思われます。

マンション経営が適切なものかどうかを見るために、

投資額に対するリターンを数値化した利回りを用いることがありますが、

地方都市と東京都内のマンションを

利回りが良いか悪いかだけで比べることはあまり意味がありません。

人口増加を望めない地方においては、

入居者が決まらない可能性が高いので、

着実なマンション経営は不可能だと言えます。

業務の大半を管理専門の不動産会社が代行してくれるので、

不動産投資初心者のオーナーが実施すべきは、

常日頃から金融機関から融資してもらえるように、

無意味な借金を負うようなことはせず、

本業にまい進することだと言えます。

賃貸経営というものは、物件の選び方さえ間違うことがなければ、

かなり長く収入を確保することができると思われます。

そういうことですので、一番堅実な投資だと言えるでしょう。

不動産投資のメリットと注意点

竜太です。

昨今は「投資」に対する熱は高まってきています。

中々給料も上がらない昨今、投資で財を築いている人も多いと言います。

中でも不動産投資には様々なメリットがあります。

先ずは「元手が小さいこと」です。

マンションやアパートは現金で買う事は難しくとも、

ローンで不動産を購入することも可能です。

そのローンよりも不動産の利益が大きくなれば問題はありません。

ある程度の頭金があれば、不動産投資を始めることは難しくないでしょう。

最大の魅力は「働かなくても収入」がある、という事です。

いわゆる不労収入というやつですね。

日々の労働から解放されるのはサラリーマンの夢でもあります。

全ての不動産を管理するのが難しい方は、管理会社にお任せすればよいのです。

ただ、ここで注意すべき点があります。

その「管理会社」です。

管理会社を良く選ばないとトラブルの元です。

住民のクレームに全く対処しなかったり、

掃除などを行わなかったりほったらかしにする管理会社もあります。

また、管理はしっかりしていても、

営業力が不足していて、空き室がさっぱり埋まらない、

ということもあります。

管理会社の質を見抜くのは難しいですが、

日ごろから不動産投資のネットワークを持つことをお勧めします。

ネット上ではそのような方たちのコミュニティがあり、盛んに情報交換を行っています。

投資には正確な情報が不可欠です。常に集めておくことにしましょう。

金利と不動産価格


竜太です。


東京で某外資系IT企業に勤務しつつ、

不動産投資家として活動しています。


昨今の不動産価格の上昇、ちょっと異常ですね。。


東京都心の物件なんて5-6%程度だし、

地方物件の利回りも7-8%という状態。


金利は相変わらずのマイナス金利で、

各金融機関では低金利での融資が継続しているようですが、

今年に入って融資が明らかに厳しくなってきており、

これもいつまで続くかわからない状況です。


そして、来年3月は黒田日銀総裁の任期が満期を迎えます。

現行政策からの大幅な変更も予想され、

色々と潮目が変わる転換期となり得る可能性もあります。


不動産投資をやっている方々は、先々の金利上昇を見据えた上で、

しっかりとリスクシミュレーションをしておかないと、

近い将来、痛い目を見ることになるかもしれません。


特に、昨今の不動産投資ブームに乗せられて、

業者に言われるがままに物件を買ってしまったサラリーマンの方々。


私の会社にも不動産投資をやっていると自慢気(!)に話す、

ちょっとキザな感じの同僚が何名かいるのですが、

よくよく話を聞いてみると、、

埼玉で5%の利回りの新築木造アパートとか、

地方で7%の中古RC(築25年)とか、

もう、、、

ほんとに大丈夫??

って感じです。。


金利と不動産価格には密接な関係性があります。

金利が低いと不動産需要が高まるため不動産価格は上がり、

金利が高いと不動産需要が低くなるため不動産価格は安くなります。


自分の投資スタイルをしっかり確立して、

最低限の市場調査と将来的なリスクシミュレーションは必要です。


行動も大事ですけど、やっぱり勉強も大事ですよね。